Výběr pozemku a následná koupě

Výběr pozemku je jistě jednou z nejdůležitějších částí celé stavby. Vybrat správný pozemek není ani trochu lehký úkol a vstupuje do něj mnoho proměnných k nimž musíme přihlížet po celou dobu výběru. V našem případě to byly následující proměnné, z kterých jsme opravdu nechtěli sestoupit:

• Těsná blízkost městu Benešov – dojezdová vzdálenost do 15 minut
• Rozloha pozemku > 1000m²
• Inženýrské sítě na pozemku
  • voda, kanalizace, elektřina
  • plyn je postradatelný
• Rovinnost pozemku, maximálně opravdu mírný svah
• Příjezdová cesta aby byla na V, J, JV
• Cena

S tímto množstvím proměnných bylo opravdu obtížné vybrat vhodný pozemek. I přes polevení z několika proměnných jsme dlouhou dobu nemohli najít pozemek, který by nás při první návštěvě uchvátil. Za rok jsme najezdili stovky, možná i tisíce kilometrů v rozumné dojezdové vzdálenosti od města Benešov, abychom našli pozemek s podtitulem „TEN PRAVÝ“. Narazili jsme na spoustu realitních makléřů, různých cen za různě rozsáhlé pozemky… mnohdy nám šla hlava kolem a nechápali jsme, jak někdo za malý a svažitý pozemek, v naprosto neznámé vesnici a přes který vede vysoké napětí, chce třeba 1850kč/m² – a ne, neležel tento pozemek směrem k Praze…

Další věcí na kterou se budete muset skutečně nervově připravit jsou realitní makléři, kteří vám budou chtít za každou cenu pozemek vnutit, protože lépe už nikdy nesežene. A pokud se nerozhodnete ihned a ideálně ještě ten den nesložíte rezervační poplatek, tak za vámi je celá řada imaginárních zájemců, kteří pozemek 100% koupí a ještě si rádi připlatí. Mnohokrát jsme tedy ponechali pozemek imaginárním zájemcům, svět je prostě někdy krutý a nemůžete mít všechno nejlepší. S realitními makléři to nebylo vždy tak černé, jak by se mohlo zdát po první části tohoto odstavce. Občas nás i pobavili, např. když nám třeba po týdnu až čtrnácti dnech volali, že celé legie zájemců objevili něco jiného, co jim vyhovuje víc, a proto pro nás mají na pozemek slevu…

Za celý rok hledání pozemku jsme nikdy nezavítali na pozemky v Mariánovicích u Benešova. Nachází se sice 4 km od samotného centra Benešova, splňují veškeré vstupní proměnné, ale vždy jsme si mysleli, že 1 590 Kč/m² je příliš. Až tady jsme podvědomě cítili, že lépe doopravdy neseženeme. Pozemek se nám ihned po příjezdu líbil. Pomocí aplikace iKatastr, kterou máme nainstalovanou v mobilních telefonech jsme si pozemek „vytyčili“, tak abychom věděli, zda nám bude rozlohou stačit. Jedná se o „pouhých“ 1 168 m².  Na pozemku jsme si pak dle územního plánu, který jsme stáhli na stránkách města Benešov, zjistili, jak daleko od komunikace musí být stavba umístěna. Je to tedy 5,5 m. K tomuto jsme si tedy sehnali další kolíky, které jsme si zapíchali do země tak, aby odpovídaly tvaru základové desky. A bylo rozhodnuto, za barákem máme ještě spousty místa pro stavbu pergoly a většího bazénu. Asi si myslíte, že realitní makléř musel koukat dost divně při našem zběsilém vytyčování… … nekoukal, nebyl totiž přítomen. Napsal nám SMS, abychom se na pozemek jeli podívat sami, že je na dovolené. Další plánování proběhlo již stručně v kanceláři na čtverečkovaný papír. To celé vypadalo nějak takto:

Omluvte prosím moji malůvku, jsem pouhý programátor 😉
1 čtvreček = 2 metry
G = garáž

Náš vybraný pozemek můžete vidět na tomto plánu od našeho realitního makléře:Náš je tedy ten 1 168 m²

Pozemek 4148/17 v Mariánovicích s Audi A8

Celý natěšení jsme tedy napsali realitnímu makléři, že se nám pozemek líbí a máme o něj zájem. Co ale následovalo pak nás trochu zarazilo. Aniž by makléř cokoli věděl o naší situaci s hypotékou nebo celkově s financemi, požadoval ihned složit rezervační poplatek v hodnotě 100 000 Kč na účet realitní kanceláře M&M Reality. To byl první ukazatel, že něco není v pořádku. Nicméně jsme mu odepsali, že čekáme na vyřízení hypotéky a minimálně týden nebudeme platit žádný rezervační poplatek, protože nevíme, zda nám schválí cílovou částku hypotéky. Makléř nám tedy vyšel vstříc a rozhodl se, že tedy počká celých 7 dní, aniž by měl jistou provizi… Dokonce inzerát na pozemek stáhl z internetu. Během asi druhé schůzky s makléřem jsem se zmínil, že mám ještě jednoho až dva případné zájemce o okolní parcely a zda by tam tedy byla nějaká „slevička“… Další den mi makléř napsal SMS, že sleva by byla možná, a to ve výši 50 Kč/m², pozemek by tedy stál „pouhých“ 1 540 Kč/m². To mě samozřejmě nesmírně potěšilo. Radostí jsem skákal skoro 2 metry vysoko, než přišla další SMS, že sleva by se vztahovala pouze na parcely kamarádů. Moc jsem neporozuměl obchodnímu modelu našeho realitního makléře J.H.. Proto jsem se tedy zeptal, jak je to možné a bylo mi sděleno, že okolní parcely jsou větší (cca o 55 m²), a proto je na ně možné poskytnout slevu. Že vám to hlava nebere? Mě to hlava také nebere. Vždyť přeci díky slevě se dostanou téměř na tu samou hodnotu jako já s parcelou, která je o trochu menší. Princip fungování RK M&M Reality je mi tedy zcela neznámý, vždy jsem měl pocit, že když někomu dohodíte kupce, náleží vám patřičná odměna a případně i sleva nově kupujícím. V M&M Reality tomu tak není a nebude. Zde by odměna náležela pouze realitnímu makléři a kamarádům, což je alespoň polovina úspěchu…

Mezitím přišel z Modul-Leg© email, ve kterém byl malý projekt k našemu rodinnému domu. S tímto malým projektem jsem zašel na městský úřad v Benešově. Dotazoval jsem se, zda na tomto konkrétním pozemku mohu postavit tuto stavbu. Úřednice byla velmi příjemná, vstřícná a pokud si nebyla něčím jistá, přivolala si kolegu. Dostalo se mi tedy skutečně věcného a komplexního vysvětlení, co vše budu potřebovat a zda mohu rodinný dům Absolut postavit na tomto pozemku. Verdikt – ANO, mohu, ale pouze za předpokladu, že nechám otočit střechu tak, aby hřeben byl vodorovně s komunikací. Dle slov pana Maleňáka z Modul-Leg© to není problém. Jak jsem již psal – mají skvělý přístup k lidem!

Uplynul týden a makléř se znovu ozval formou SMS, zda bychom už mohli zaplatit rezervační poplatek 100 000Kč. Vůbec se nezajímal, zda nám vyšla celý výše hypotéky… veškerá komunikace s makléřem byla pouze o rezervačním poplatku. Po předchozí zkušenosti s obchodním modelem tohoto makléře jsem chtěl tedy vidět rezervační smlouvu předem. Po důkladném přečtení smlouvy jsem vyžadoval další kontrolu mým právníkem, neboť tam byly věci, které se mi zcela úplně nezdály. Třeba jako, že jsme se přímo na pobočce bavili o rezervační částce 80 000Kč a přesto ve smlouvě, vytištěné 1 min poté, bylo psáno 100 000Kč (zřejmě překlep) s tím, že pokud částku neuhradíte do 5 dní od podpisu smlouvy, dostanete od RK smluvní pokutu ve výši 30% rezervačního poplatku. Na toto si dávejte opravu POZOR. Mohlo se totiž úplně jednoduše stát, že bych poslal 80 000 Kč a šest dní na to bych dostal pokutu 30 000 Kč, že jsem neuhradil celý rezervační poplatek a celá dohoda by se tedy asi zrušila. Alespoň to píší malým textem dole na konci smlouvy. Po dobu kontroly právníkem (1 den) makléř znovu na internet vystavil „náš“ pozemek. Důvod byl prostý, nezaplatil jsem rezervační poplatek. Asi je to normální jednání mezi makléřem a kupujícím, mně to ale poměrně vadilo. Zdálo se mi, že makléři šlo čistě o provizi.

Právník mi doporučil do smlouvy dopsat 4 body, a to:

• Rezervační poplatek je včetně DPH 21%
• Kupní cena je včetně DPH 21%
• Rezervační poplatek je součástí kupní ceny
• V případě porušení Zprostředkovatelské smlouvy (za což se považuje i smlouva o smlouvě budoucí nebo kterákoli jiná) prodávající stranou, RK musí vrátit rezervační zálohu do 15 dnů, a to v hodnotě uvedené na rezervační smlouvě. – což už tam je dle odstavce 6.1 (druhá věta)

Jednání s makléřem bylo opravdu formou trestné výpravy do země OZ. Slova jako děkuji a prosím jsou pravděpodobně v této RK kanceláři zakázaná, popřípadě se udělují na příděl a náš makléř je měl již zcela vyčerpaná. Aby ne, imaginárních zájemců o pozemek je skutečně mnoho. Zde tedy platila přímá úměra, čím větší zájem o pozemek jsme měli, tím více zájemců stálo frontu a čekalo na naše rozhodnutí. A pokud bych měl být znovu vystaven tomuto šarlatánskému, arogantnímu jednání, musel bych měsíc předem začít polykat Neurol, jinak bych to zcela určitě nezvládl.

Ve výsledku jsme tedy došli do fáze podepsání rezervační smlouvy. Bylo to dne 14.7.2018 ve 13:00. Přijel jsem na pobočku  M&M Reality v Benešově, kde tedy již na mě čekal makléř jako při předchozích schůzkách. Makléř pozdravil a požádal mě za použití slov „posaďte se, prosím“, abych se posadil ke stolu, kde již čekala rezervační smlouva ve 3 vyhotoveních.  Smlouvy jsem podepsal a ihned jsem zaslal rezervační poplatek na účet RK. Bylo to vyřízené během 5 minut. Nyní tedy „máme“ pozemek a čekáme na schválení hypotéky. Věříme, že jednání ze strany realitního makléře bylo ojedinělé a prostě jsme jen neměli štěstí.

Co si myslíte o pozemku a realitních kancelářích vy? Máte stejný postup výběru pozemku? Máte jiné zkušenosti s RK? Podělte se o ně prosím.